향후 부동산 시장관련 여러가지 이야기. 수요,공급,물량,유동성..등_시나리오를 구상해보세요.

'실전 고수들의 분석 글을 보면 '그렇구나~' 하고 넘기기 보다는 자신의 상황에 맞게 시나리오를 구상하는 것이 좋다고 생각합니다.

아래 글에서 필자는 23,24년에 조정이 올 가능성이 있다고 했습니다.

그렇다면 저희가 취할 수 있는 포지션은 뭘까요? 상황에 따라 모든 사람이 다 같진 않겠지만..

제가 보기엔 상급지로 갈아탈 수 있는 기회라고 봅니다. 

여러분들도 여러번 읽어보시고 본인에 맞게 시나리오를 구상해보세요. 많은 도움이 될 거라고 확신합니다.'

 

 

[분석전문가] 향후 부동산 시장관련 여러가지 이야기. 수요,공급,물량,유동성..등

 

분전입니다. 한 반년만에 글 올리네요.

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현재, 그리고 향후 부동산 시장에 대한 다양한 분석이 나오고 있습니다. 한국은행과 국토부 장관, 기재부 장관 등은 입을 모아서 1,2년내에(당장이라고는 말 못함....) 집값이 떨어질 수 있으니 영끌은 위험하다는 시그널을 보내기도 합니다.

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저도 오랫만에 몇가지 기본적인 요소들을 점검하면서 향후 시장에 대해 심플하게 예상도 하고 대응이야기도 하고 해볼까 합니다.

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오랫만에 쓰는 글이 복잡해지지 않게 보기 쉬운 구성으로 나누어서 써봅니다.

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1. 공급은 지속적 공급이 중요함. '몇년도에 몇만세대가 몰려있다' 이런건 일시적인 것. 가치가 있다면 단기 물량 폭탄으로 눌림이 올때 동탄처럼 오히려 그때가 기회일 수도 있음.

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2. '그때가(1번의 물량폭탄이 올 때)' 기회일 수도 있지만 미리 사두는 것도 무서워할 것은 없다. 인천 23년이 물량폭탄이라면 24,25년 물량도 예상해보자. 물론 정확하게는 알 수 없지만 대략적 흐름은 예상가능하다. 그럼 미리 사두고 단기에 올랐다가 폭탄때 좀 하락해도 존버라고 다시 물량이 줄어들때 상승을 맞이할 수 있음

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3. 서울은 23,24년 물량 과다는 맞고 강남권 기준으론 더 하다. 하지만 그렇다고 대구 인천 부산 물량보다 비율적으로 적다. 그리고 25년 하반기 이후 다시 확 줄어든다. 물량 폭탄 시기가 온다고 해도 그것에만 집중하지 말고 전후 물량을 같이 보고 예상해야함. 21년 하반기,22년에는 입주물량 극 부족임

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4. 다른 지역도 이 관점에서 보자. 22,23년 물량도 보지만 그 이후에도 지속될지. 지속되지 않는다면 언제부터 물량이 줄어들지. 문제는 꼭 팔아야하는 시기가 정해져있다면 안좋은 시세에 팔아야할 수도 있다는거. 그건 그냥 투자의 묘미... 존버가 가능해야 투자 결과를 잘 내기 쉽다는 건 진리.

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5. 물량은 단기 폭탄보다 적정수준의 공급을 지속적으로 하는 것이 중요하고 적정수준보다 약간 높은 공급이 오래 지속되는 것이 시세를 누르는 효과가 더 좋음. 장기적으로는. 그런데 그게 쉽지 않음

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6. 대부분의 수도권 물량은 단기적 폭탄. 3기 신도시가 25년부터 실 공급이 이루어지지 않는다면 오히려 3기 신도시 입주전까지 몇년간 물량 부족에 시달릴 수 있음

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7. 대구는 단기 물량은 역대급이지만 긴 관점에서 보면 부산 물량이 더 지속적으로 많을 것으로 예상됨. 지금 진행되는 후반기 재개발, 초기 재개발, 초초기 재개발 등을 생각해보면 엄청남. 이 정도면 개발이나 산업적인 발전, 수요 증대가 따라와줘야하니 이 부분도 같이 보자.

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8. 인천은 단순 물량으로 판단하면 안됨. 중장기적으로 교통호재와 산업호재로 인한 수요 증가가 충분할 것임. 그래도 일단 23년 전후엔 조심

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9. 수요를 극단적으로 차단하고 있는 현 상황에서 서울 및 주요 수도권 시세는 거품이라고 할 수 없음. 대출을 0%로 만들어도 15억이상 실입주물 신고가가 계속되는데 거품일 수가 없음. 다주택 취득세도 높고.

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10. 물론 주택공급과 매도 매물을 차단한 정책의 부작용 문제도 있지만, 수요차단을 극대화한 효과도 있기때문에 그 +,-를 감안할때 거품이라고 하긴 어려움.

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11. 전에도 얘기했지만 2020년 이후의 부동산을 포함한 금융시장의 흐름은 그 전 예측들은 대부분 쓰레기통에 버려야함. 코로나발 경기급락과 그것을 살리기 위해 풀어놓은 펜데믹머니의 영향은 모든 것을 뒤집어놓음.

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12. 코로나가 없었다면 지금 시세는 거품일 수 있으나, 지금 시세는 풀린 돈으로 오를 수 밖에 없었던것. 경기가 예전보다 오리려 안좋은데 지금 코스피, 코스닥 얼마? 카카오, 네이버 얼마? 이건 집값의 거품 문제가 아니라 돈의 흐름임

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13. 글로벌 금융적 큰 파도는 정책 요소도 공급 요소도 다 쓸어버릴 수 있는 것

미 4월 주택가격 14.6%↑…34년만에 역대 최대폭 상승

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미국 집값 1년새 24% 뛰어 '최고치'… 유럽도 폭등세

코로나19의 세계적 대유행(팬데믹)으로 극심한 피해를 입었던 미국과 유럽에서 팬데믹 극복과 동시에 빠른 속도로 집값이 오르고 있다. 전문가들은 그동안 경기부양 목적으로 시장에 돈이 많이 풀린 상황에서 원자재..

www.fnnews.com

 

미국도 집값 1년새 23%나 올랐다…또 사상최고치, 평균 4억원

6월 중간값 36만달러 최고 제로 금리에 이상과열 지속 수급 불균형은 풀릴 조짐

www.mk.co.kr

글로벌 주택가격 급등에 고민 깊어지는 중앙은행들

글로벌 경제의 회복 추세 속에 종래의 저금리 기조에다 역대급 경기부양책이 더해진 결과 상당수 국가의 주택 가격이 급등하는 모습을 보이면서 중앙은행들이 시험대에 오르고 있다. 그동안 집행해온 역대급 경기부양책이 미증유의 신종 코로나바이러스(코로나19) 사태로 인한 경기 침체를 막는데 목적이 있었으므로 출...

cmobile.g-enews.com

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14. 긴축에 들어간다고 해도 순식간에 이미 풀린 돈을 흡수해버리는 것이 아님. 주식은 이 부분에 단기 발작하지만 주택쪽은 길고 천천히 영향이감. 예를 들어 인플레이션 '우려'만으로도 주식시장은 하락 반응한다면 주택시장은 일단 인플레이션으로 상승을 더 맞이한 후 금리인상이나 긴축의 효과가 따라옴. 인플레이션이라는 것 자체가 자산가격의 상승을 의미.

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15. 코로나가 아니었어도 유동성이 적지 않게 풀리면서 시세를 견인 할 수 있었는데, 미국 연준은 2016,17년에 이어 2018년에도 무려 4차례나 금리인상을 하였고 더 인상시킬 계획이었으나, 생각과 달리 흘러가는 물가 상승과 생각보다 안좋은 글로벌 경기, 그리고 미/중 무역 갈등 등으로 인해 2019년 무려 3차례나 금리인하를 단행하는 모습을 보임. 지금 인플레이션이 어쩌구, 22년 23년에 금리인상이 어쩌구해도 연준조차 그 미래를 단정지어 얘기하기 어려운 것.

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16. 전반적으로 22년까지는 상승으로 갈 요인 위주로 가득함. 변수는 대선이긴 한데, 이건 아직 뭘 확정지어 예상하기 어렵긴 하고... 그래도 대선 감안해도 상승요소가 훨씬 강함. 그러니 한국은행이든 국토부 장관이든 무슨 연구원이든 1,2년 후에 집값이 떨어질 수도 있네 어쩌네 하는 상황. 당장은 떨어지기 쉽지 않아보이니.

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17. 물론 중간중간 단기 조정장은 언제든 올 수 있음. 특히 대선이나 다음 정부의 방향에 따라. 그래도 2~5년정도 곡선을 보면 우상향일 가능성이 높음

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18. 자, 그럼, 정부나 한국은행 등에서 얘기하는, 혹은 일부 전문가들도 얘기하는 23년, 혹은 23년 하반기부터는 하락 가능성이 있느냐? 그렇다고 봄. 서울, 인천, 부산, 대구 등 주요 대도시의 물량이 다 매우 많은 시기이며, 긴축이 실제로 어느정도 시작된 상태일 가능성이 높으니. 하지만 문제는 그 하락이 시작되기전까지 얼마나 올라있을 것이며, 하락이 오면 몇년이나 갈 것이냐 하는 것

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19. 그럼 뭐 23년까지 오르다가 23,24년에 좀 조정되고 25년부터 다시 오르는거? 쉽네. 라고 생각하면 좋을 거 같은데, 그게 그렇게 쉽지 않음. 기본적으로 장기 예상은 참고만 해야지, 믿고 직접적 행동을 취하는 용이 아님. 그렇게 장기예상을 기가막히게 타이밍 완벽하게 해서 맞추어 매수/매도 할 수 있을 것이라는 기대는 하지 않는게 좋음.

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20. 그래서 어쩌라고? 앞으로 5년간 예상가능한 등락 곡선을 그려보면 기본적으로 우상향(그 유명한)이지 않기가 어렵다. 하지만 중간에 하락 혹은 적지 않은 조정 시기가 있긴 할 것. 그렇다고해서 그 눌림목 타이밍을 너무 맞추려고 하다간 버스떠난 거리에서 손만 흔들 수도 있으니, 필요 할 때 과감히 사되, '어디를' 사느냐에 좀 더 집중하는 것이 나음. 세상에 완벽한 타이밍에 사고 팔 수 있는 사람은 존재하지 않음. 실거주라면 그런 예상 재지말고, 필요할때 가용가능한 자금에 맞춰서, 입지분석/판단을 더해서 매수하는 것이 바람직. 투자자라면 절세 고민을 반드시 동반하여 그때그때 맞춤 대응을 하는 것이 좋음. 떨어지면 떨어지는대로 대응.

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21. 투자물이라면 절세가 중요하고, 단기 투자용인지 장기 보유용인지에 따라 매물 선택을 달리해야함

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22. 길게 (5년 이상)보는 투자는 왠만하면 수도권이 낫다고 봄. 지방은 일부를 제외하고는 가치투자라기 보다는 중단기용 투자, 순환매에 따른 타이밍 투자, 규제 회피 투자 등의 성격이 강함. (나쁘다는 얘기는 아님. 방법론 적으로 그렇다는 것)

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23. 큰 틀에서는 그렇고, 디테일하게 어디를 사면 좋을지 어느 단지를 사면 좋을지는 개별적으로 다 다름. 특히 세금이 크기 때문에 절세를 위한 포트폴리오를 짜고 그에 맞춰 매수/매도를 해야함. 누군가에겐 a가 베스트여도 누군가에겐 a가 워스트가 될 수도 있음. 그러니 결국 각자도생....

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24. 중구난방이었는데, 오늘은 여기까지. 오랫만에 돌아왔는데 앞으로 종종 글 올리겠습니다.

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[출처] [분석전문가] 향후 부동산 시장관련 여러가지 이야기. 수요,공급,물량,유동성..등 (부동산 스터디') | 작성자 분석전문가