아파트 갭 메우기(키 맞추기) 돌입일까? 오를만한 부동산 선점하는 방법 1가지

 

부동산 투자가 매력적인 이유가 뭐라고 생각하시나요?
레버리지? 안정감? 
제 생각에는 부동산 투자는 오픈북 테스트라고 생각합니다.
각 동네마다 흔히 말하는 '대장'아파트가 있죠.
상승장에서 대장아파트가 오르면? 근처 아파트도 따라서 오릅니다.
동시에 오르지도 않습니다. 대장 아파트가 제일 먼저 오르고 인근 단지는 시간을 두고 오릅니다.
이런 사실을 알고 있는 투자자는 잘 '이용'할 수 있지만, 잘 모르면 이용 당하는 거죠.

우리집만 가격이 오르지 않았어요!

 

 

주변 집값은 몇 억씩 올랐는데

유독 자신의 집만 오르지 않았다며

푸념 섞인 하소연을 하는 사람들이 의외로 많다.

 

6개월 전쯤,

위와 같은 고민으로 상담을 요청해온 A가 있었다.

 

 

1. A의 상담내용

 

A는 경기도에 위치한 1999년식 H아파트에 자가로 살고 있었다.

2021년 2월 기준으로 30평형대의 매매가가 4억8,000만원 정도였다.

그런데 바로 옆 단지인 L아파트는

2009년식으로 30평형대의 매매가가 7억원이라고 했다.

 

A의 말에 의하면

H아파트와 L아파트는

그 동안 1억원 정도의 가격 차이를 보이며

시세가 형성되어 왔었다고 한다.

그런데 최근 들어 L아파트의 가격이 급상승을 하면서

2억원 이상의 가격 차이가 벌어졌다는 것이다.

 

A는 가격이 정체해 있는 H아파트에 비해

상대적으로 L아파트의 상승폭이 컸기에

혹시라도 가격차이가 앞으로 더 벌어질지도 모른다는

생각이 들기 시작했다고 한다.

 

그래서 자신이 살고 있는 H아파트를 팔고

대출을 받아서 L아파트로 옮기는 것을 계획하고 집을 알아보던 중

급매로 중간층에 6억7,000만원에 나온 매물이 있었다고 했다.

마음은 어느 정도 L아파트쪽으로 기울었는데

문제는 금액적인 부담이 커서 고민이 된다고 했다.

 

그래서 과연 무리를 해서라도

현시점에서 L아파트로 갈아타는 것이 옳은 선택인지에 대한

조언을 듣고 싶다며 상담을 요청해 왔다.

 

 

2. 부동산 가격 상승의 특징

 

부동산시장이 상승장으로 접어들었을 때

일반적으로 부동산의 가격은 다음과 같은 두 가지 특징을

보이며 상승해 나간다.

 

 

첫 번째, 모든 부동산의 가격이 동시에 상승하지 않는다.

 

아무리 가까운 거리에 위치해 있는 부동산이라 하더라도

가격이 동시에 상승하지는 않는다.

특히나 지역적인 개발호재가 없는 경우에는 더욱 그렇다.

 

즉, 해당 지역의 대장아파트의 가격이 제일 먼저 치고 올라간다.

그리고 나서 2등, 3등 아파트의 가격이

시간차를 두고 키맞추기를 하듯

천천히 따라서 상승하는 경우가 일반적이다.

 

그러므로 특별히 문제가 없는 경우라면

주변아파트의 가격이 크게 상승했는데

아직까지 자신의 아파트만 상승 하지 못했다면

조만간 가격상승에 대한 기대감을 갖는 것도 괜찮다.

즉, 가격상승의 순서가

점점 다가오고 있다는 신호로 생각해도 무리는 아니다.

 

이때는 A처럼 H아파트를 소유하고 있는 사람이라면

마음의 여유를 갖고 관망하는 것이 좋으며,

무주택자라면 L아파트와의 가격 차이가

예전에 비해 많이 벌어진 현시점에

H아파트를 매수하는 것이 좋다.

 

 

두 번째, 집값은 계단식으로 상승하지 않는다.

 

예를 들어 5년 동안 집값이 1억원이 올랐다고 하면

사람들은 단순하게

평균적으로 1년에 2,000만원씩 올랐다고 생각을 하는 경우가 많다.

하지만 집값은 결코 일정한 높이의 계단처럼

단계적으로 상승을 하지 않고

사다리처럼 갑자기 올라갈 수도 있고

반대로 내려갈 수도 있다.

 

그러므로 매년 2,000만원씩 꾸준하게 상승하는 경우보다는

한 동안 전혀 오르지 않거나

아니면 소폭의 등락을 반복해 오다가

5년째 되는 해에 한 번에 1억원이 올라가는 경우도 많다.

 

즉, 매년 2,000만원씩 평균적으로 상승하는 경우보다

큰 상승장의 흐름을 타고

한 번에 1억원이 올라가는 경우가 많다.

 

그러므로

타이밍을 잘못 포착하게 되면 4년 동안

가격 상승의 재미는 고사하고

소폭하락까지 경험하게 만들어주었던 집을 5년째 되던 해에

누군가가 사겠다고 하면 뒤도 돌아보지 않고

지긋지긋한 마음에 냉큼 매도해 버리는 경우가 생기게 된다.

 

그런데 이럴 경우 매도를 하고 나서

얼마 지나지 않아 후회를 하는 경우가 의외로 많다.

왜냐하면 정체기를 지나 상승장으로 접어들었다는 것을

전혀 눈치채지 못했기 때문이다.

즉, 계약금을 받고 잔금을 치루기 전에

불과 몇 달 만에

큰 폭으로 가격상승이 되는 경우가 종종 발생하기 때문이다.

 

 

참고로,

전세로 살고 있는 아파트를

어느 날 갑자기 집주인이

“시세보다 싸게 줄 테니 살 생각 없나요?”라고 물어 볼 때가 있다.

그럼, 이 말을 그냥 흘러들을 것이 아니라

어쩌면 가격상승의 해가 뜨기 직전

새벽일 수도 있다는 생각을 해보아야 한다.

 

집주인이 시세보다 싸게라도 팔고 싶다고 할 때에는

여러 가지 이유가 있겠지만

거의 대부분 다주택으로 인한 세금문제 아니면

한 동안 해당 아파트의 가격상승이 거의 없었기 때문일 것이다.

 

그러므로 집주인 입장에서는

별다른 경제적 이득이 없는 상태에서

계속해서 전세를 놓기 보다는 약간 손해를 보더라도

팔고 싶어졌을 가능성이 높기 때문이다.

 

즉, 이 말은 가격상승이 한 동안 없었다는 말과 같게 된다.

그러므로 어쩌면 이때가 해당아파트를 사야하는

타이밍이 될 수도 있다.

 

 

3. 특별한 호재가 없는 한

H아파트는 L아파트의 가격을 뛰어 넘을 수는 없다.

하지만 키맞추기는 시작될 것이다.

 

H아파트와 L아파트에 대해서 분석을 해보았다.

연식에서만 10년 차이가 있을 뿐

입지(인프라), 단지규모, 학군, 교통 등에서는 별다른 차이가 없었고

두 단지 모두 개별적인 호재는 없는 상황이었다.

 

즉, 최근 L아파트의 가격이 크게 올라간 것은

해당 단지만의 특별한 호재가 발생해서 상승한 것이 아니라

시장 분위기가 상승장이여서 자연스럽게 올라간 것뿐이다.

그러므로 경험상

L아파트의 가격 상승이 어느 정도 마무리가 되면

분명 H아파트의 상승도 시작될 것이다.

 

그런데 그 상승의 시작이

바로 이어질 수도 있고

약간의 시간차를 두고 시작이 될 수도 있기 때문에

무엇보다 조급함을 버리고 기다릴 줄 아는

마음의 여유가 필요한 시점인 것이다.

 

물론, H아파트도 현재 상황에서는

개별적인 호재가 없기 때문에

그 상승폭은 전과 동일하게 L아파트와

1억원 정도의 차이에 근접할 때까지 상승을 할 가능성이 높다.

 

 

4. 타이밍을 잘못 맞추면 몸도 마음도 고통스럽게 된다.

 

주변에 다른 아파트들은 다 올랐는데

자신의 아파트만 가격이 오르지 않는다며

그 순간을 기다리지 못하고

A처럼 가격의 차이가 더 벌어질 것 같다는 조급한 마음에

이미 가격이 올라버린 아파트로

무리를 해서 섣불리 갈아타서는 안 된다.

이렇게 되면 금전적인 손해뿐만 아니라

심적으로 큰 고통을 겪게 될 가능성이 생긴다.

 

이렇듯 조급함을 버리지 못하고

타이밍에서 엇박자를 내기 시작하게 되면

투자를 하면 할수록

부동산 때문에 어려움을 겪게 되며

“이제 부동산으로 돈 버는 시절은 끝났어!”라는 말을

자신도 모르게 무심코 내뱉게 될 것이다.

 

그런데 중요한 것은 다른 사람은

과거에도, 현재에도 그리고 미래에도

부동산으로 돈을 벌고 있다는 것이다.

 

위와 같은 이유 때문에

나는 A가 대출을 받아서 L아파트로

이사를 가는 것에 대해 반대를 했었다.

 

그래도 계속해서 옮기고 싶다면

조금 더 기다렸다가 내년 쯤 옮길 것을 권했다.

내 생각에는 빠르면 올해 여름,

늦어도 하반기쯤에는

H아파트의 키맞추기 상승이 시작될 것 같아 보였기 때문이다.

 

 

5. A의 선택

 

A는 나의 조언에 어느 정도 수긍하는 모습을 보였다.

그래서 다시 한 번 깊게 생각해 보겠다면

상담을 마치고 돌아갔었다.

 

그리고 정확히 2주후쯤에

참으로 안타까운 소식을 전해 듣게 되었다.

갈아타는 것에 대한 생각을 어느 정도 접고 있었는데

어느 날 갑자기 부동산에서 전화가 와서

A의 H아파트를 5억2,000만원에 팔아주겠다며

매도의사를 물어왔다는 것이다.

 

분명 시세가 5억원 정도로 알고 있었는데

2,000만원을 더 받아주겠다고 하니

A의 마음은 강하게 흔들렸다고 한다.

그리고 뭔가에 홀린 듯

덥석 그 제안을 받아들었다고 한다.

생각해 보면 그때가

H아파트의 키맞추기 상승이 시작된 시점이었을 것이다.

그런데 안타깝게도 A는 전혀 눈치 채지 못했던 것이다.

 

그래서 최초 A의 생각처럼

대출을 받아서 급매로 6억7,000만원에 나와 있던 L아파트를

매수를 하고 이사를 하게 되었다고 했다.

 

A의 입장에서는 H아파트를 시세보다 2,000만원 비싸게 매도했고

L아파트를 시세보다 3,000만원 싸게 매수했으므로

더 늦기 전에

갈아타기를 나름 잘 했다고 생각을 했을 것이다.

 

그런데 나는 이와는 정반대의 생각이었다.

왜냐하면, 조금만 생각해 보면 6억7,000만원에 나와 있던

L아파트는 더 이상 급매물이 아닐 수도 있었기 때문이다.

즉, 그 당시 L아파트는 7억원을 정점으로 찍고

가격상승이 주춤해 있던 상황이었을 것이다.

만약, 상승세가 이어지고 있던 상황이었다면

6억7,000만원에 나와 있던 매물은 다른 누군가가

진작에 매수를 해갔어야 했다.

 

그런데, 참으로 안타까운 것은

A는 H아파트의 상승이 시작된 것도 몰랐고

L아파트의 가격 상승이 둔화된 것도 역시 모르고

갈아타기를 했다는 것이다.

엇박자 한 번의 대가는 얼마나 큰지 잠시 후에 알려주겠다.

 

 

6. 두 아파트의 현재시세를 확인해 보았다.

 

불현듯 6개월 전 A가 생각이 났다.

그래서 A가 살았던 H아파트와

이사를 간 L아파트의 시세를 확인해 보았다.

 

2021년 8월 기준

H아파트 6억2,000만원~6억5,000만원

L아파트 7억~7억5,000만원이었다.

 

결국 A는 자신의 불안한 마음 때문에

1억원 정도의 경제적 손실을 보았다.

무엇보다 바로 옆단지로 이사를 했기 때문에

빠르게 H아파트의 최근 가격상승과

신고가 소식을 계속해서 전해 듣고 있을 것이다.

 

경제적 손실도 크게 아프지만

시시각각 H아파트의 가격 상승소식을 접할 때의

심적 고통은 더욱 클 것이다.

 

동일한 입지와 규모의 단지라면

어느 한 단지만 가격이 독불장군처럼

상승하지는 않는다는 것을 알아야 한다.

즉, 시간차는 있을지 몰라도

기존의 일정한 가격 차이를 유지하면서

따라서 상승하게 된다.

 

중요한 것은

다소 시간이 걸릴 수는 있겠지만

결국은 차이를 메우려는 가격의 탄력성 때문에

키맞추기 상승이 시작 된다는 것이다.

 

그러므로 부동산은 타이밍이 굉장히 중요하다.

 

 

7. 이제, 우리집 가격이 상승 할 차례다!

 

이렇게 키맞추기는

동일한 지역에서뿐만 아니라

전국적으로도 어느 정도 해당된다.

 

즉, 상승장이라 하더라도

전국의 모든 집값이 동시에 상승하는 것이 아니며

반대로 하락장이라 하더라도

전국의 모든 집값이 동시에 하락하는 것은 아니다.

 

지역마다 또 물건마다

시간차가 있고 온도차가 있다는 점을 알고 있어야 한다.

 

그러므로 부동산은 타이밍을 살피는 것이 중요하다.

내가 살고 있는 집의 가격이 주변에 다른 집에 비해

가격이 오르지 않았다고 불평만 할 것이 아니라

현재 내 집은 어느 타이밍에 있는지를 살펴볼 줄 알아야 한다.

그리고 엇박자를 내지 않는 것이 중요하다.

 

한 발 물러서서 관망하는 자세로

타이밍을 잘 살펴보기를 바란다.

 

‘내 집만 오르지 않는다!’라고 푸념하기 보다는

‘조만간 내 집도 오르겠구나!’라는 긍정적인 마인드가 필요하다.

 

꽃이 활짝 피기 위해서는

꾸준한 물주기와 관리도 필요하지만

물리적인 시간도 반드시 필요하다는 것을 알아야 한다.

그러므로 조급함을 버리고 때를 기다리길 바란다.

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[출처] https://cafe.naver.com/jaegebal/3100090

우리집만 가격이 오르지 않았어요!